Temos o prazer de compartilhar uma análise detalhada e perspicaz das perspectivas do mercado imobiliário regional no Sudeste Europeu, fornecida por colaboradores convidados especializados, David Allen e Tim Norman, da Chayton Capital, e Anjelika Klamp, da CITE Investments, que argumentam que a região superou as percepções antigas e está no limiar de um aumento significativo no investimento de instituições internacionais.
Sobre os autores
David Allen e Tim Norman são sócios-gerentes da Chayton Capital. A Chayton Capital é uma gestora de investimentos alternativos que opera nos setores imobiliário e de energias renováveis, com foco na Europa Central e no Sudeste Europeu. Anjelika Klamp é diretora administrativa da CITE Investments. A CITE Investments presta serviços de consultoria para o setor de investimentos alternativos, oferecendo uma gama de serviços para gerentes e investidores.
Imóveis do Sudeste Europeu: Quando as instituições chegarem
Há muito tempo, o setor imobiliário do Sudeste Europeu vem lutando para afirmar seu status como um segmento de investimento completo, no mesmo nível do setor imobiliário da Europa Central, que, nos últimos anos, tem se beneficiado de fluxos de investimento significativos. Apesar do forte crescimento do PIB no Sudeste Europeu (SEE), agora sustentado por vários anos, e da presença cada vez maior de empresas multinacionais que o alimentam, o setor imobiliário na região continuou a ser visto como um nicho adequado apenas para gerentes especializados, uma espécie de mavericks.
Algumas das objeções comuns à inclusão da região do Sudoeste Europeu em um portfólio imobiliário institucional são que os mercados do Sudoeste Europeu carecem de transparência e que as economias locais não têm motores internos de crescimento, o que as torna altamente sensíveis ao ciclo econômico global e aos fluxos de dinheiro. Outra objeção tem sido que as oportunidades de investimento que os investidores normalmente buscam em outros lugares, como o Setor de Aluguel Privado (PRS), são praticamente inexistentes na região devido a diferenças estruturais. Por exemplo, argumentou-se que a predominância do modelo proprietário-ocupante em todo o estoque residencial legado que remonta à era comunista torna o segmento residencial da região não investível.
Essas objeções certamente eram pertinentes há uma década, e a queda de liquidez após a crise financeira global de 2008 ilustrou como as coisas podem dar errado em um mercado imobiliário imaturo. Entretanto, as oscilações extremas do mercado durante a crise separaram o "hot money" do final dos anos 2000 dos investidores com visão de longo prazo e verdadeiro compromisso com a região.
A recuperação pós-crise do crescimento real do PIB nas regiões da CEE e do SEE tem sido forte e, em alguns casos, o crescimento tem mantido um ritmo consistente ao longo de vários anos. De fato, o crescimento real do PIB na Romênia, Eslováquia, Polônia e Hungria foi, em média, de 3,8%, 2,9%, 2,9% e 2,6%, respectivamente, desde o final de 2010[1]. No caso da Romênia, isso se somou a uma expansão econômica real acumulada de 35,2% no período[1], o que a coloca entre as economias de crescimento mais rápido na Europa.
As previsões de crescimento real do BERD continuam fortes para a região do Sudeste Asiático, com a Romênia, a Bulgária e a Sérvia devendo crescer 3,6%, 3,5% e 3,4%, respectivamente, em 2019, em comparação com a previsão da zona do euro de 1,3%.
Mudança de percepção?
No entanto, os investidores imobiliários têm sido tímidos para retornar a um mercado que muitos ainda consideram imaturo e opaco. As percepções são sempre lentas para mudar, mas há sinais de que isso está mudando agora. Vimos um aumento significativo na atividade do mercado imobiliário do Sudeste Asiático em 2017, com várias empresas de capital de risco sul-africanas listadas publicamente investindo mais de € 1 bilhão em shopping centers somente em Sofia e várias centenas de milhões de euros em escritórios de classe A na Romênia[2]. Investidores diretos globais (como GLL, Morgan Stanley e Cerberus) também têm demonstrado interesse na região, com grandes transações de ativos de primeira linha, juntamente com algumas empresas regionais de PE, como o PPF Group.
Não é de surpreender que investidores sofisticados, como Morgan Stanley e Cerberus, estejam interessados em participar dos mercados imobiliários regionais. Afinal, há vários anos, a combinação de indicadores econômicos regionais tem sido favorável, com inflação estável, desemprego baixo e níveis de dívida pública significativamente menores em relação à média da UE de mais de 90%. Da mesma forma, as moedas locais têm apresentado baixa volatilidade em relação ao euro nos últimos anos, os índices de NPL no setor bancário têm sido baixos, a exposição da dívida em moeda forte da Romênia tem sido inferior às médias do BERD e as taxas básicas em moeda local também têm sido estáveis[3].
De modo mais geral, desde o final da década de 1990, o Sudeste Asiático tem desfrutado de um aumento significativo na prosperidade, conforme medido pelo PIB per capita ajustado pela PPP. A edição de 2018 do relatório Legatum[4] mostra que a capital romena, Bucareste, emergiu como um centro próspero, com seu índice de prosperidade significativamente acima da média da UE-28 e na mesma faixa de partes do norte da Itália, Áustria e Noruega, e à frente de muitas partes do sul da Espanha e da zona rural da França.
O que é mais significativo, no entanto, é que 2018 viu a primeira transação de tamanho significativo feita por um investidor nacional, com a Dedeman comprando um prédio de escritórios no centro de Bucareste[5]. Além disso, a participação geral do investimento doméstico no mercado imobiliário regional ficou em torno de 18% em 2017, enquanto seu valor monetário é o dobro do que era em 2011.
Os países do Sudoeste Europeu também fizeram grandes avanços na implementação de programas de reforma para melhorar a governança e o ambiente de negócios. A Romênia, em particular, foi reconhecida pelo Grupo do Banco Mundial como tendo "feito mais progressos do que qualquer outro estado-membro da UE, exceto a Polônia, na redução da lacuna em relação às melhores práticas globais de regulamentação de negócios"[6].
O empreendedorismo na região respondeu positivamente às reformas, com o Eurostat mostrando que as taxas de criação de empresas na Eslovênia, Romênia, Bulgária e Croácia estão bem acima da média da UE, e que a Bulgária se tornou um centro regional de "empresas de alto crescimento", com taxas de formação semelhantes às da Alemanha e da Holanda[7].
Subindo na cadeia de valor
A iniciativa de fortalecer as instituições e seu efeito indireto no ambiente de negócios atuaram como um fator de atração para a comunidade empresarial global. Nos últimos anos, a Romênia e a Bulgária estiveram no topo das classificações globais de terceirização de processos de negócios de maior complexidade[8] e atraíram empresas como Amazon, Oracle, Siemens, Bosch, HP e Huawei.
De fato, nos últimos anos, a Romênia passou por uma mudança drástica de empregos pouco qualificados no setor primário para empregos altamente qualificados no setor de serviços[9], com forte crescimento no setor de TI, que deve quase dobrar sua receita até 2021[10]. Não é de surpreender que as empresas de alta tecnologia e de TI sejam atraídas para a região do Sudeste Europeu, já que a Romênia e a Bulgária apresentam velocidades de banda larga entre as mais rápidas do mundo, uma força de trabalho jovem e altamente educada e níveis salariais ainda abaixo das médias da UE.
O setor automotivo também se beneficiou do ambiente de negócios aprimorado da região, com a produção automotiva da Romênia classificada como a8ª maior da UE em 2018, um aumento de 29,7% em relação aos níveis de 2017[11].
Fontes do setor imobiliário também confirmam uma melhoria observável na transparência do mercado imobiliário na região. A classificação do Índice Global de Transparência Imobiliária da JLL LaSalle coloca a Romêniaem 29º lugar entre os 100 países analisados em 2018, ou seja, na categoria "Transparente", ao lado da Espanha, Noruega, Áustria e Japão[12].
Entretanto, embora alguns investidores maiores e mais sofisticados tenham aproveitado rapidamente as oportunidades de investimento no SEE, muitos investidores institucionais ainda estão considerando se devem mergulhar na água. Muitos acham que, uma vez que os ativos "troféus" tenham sido comprados pelos grandes participantes, os mercados não oferecem profundidade e amplitude suficientes para a entrada de outros investidores. No entanto, isso não poderia estar mais longe da realidade.
Desenvolvimentos do PRS
Os desenvolvimentos recentes do mercado, no espaço do PRS, por exemplo, sugerem que outras oportunidades estão disponíveis para os investidores com uma visão de médio a longo prazo. E como os rendimentos fora do segmento de escritórios de primeira linha[13] ainda não mostraram nenhum sinal de compressão, essas oportunidades podem ser potencialmente compensadoras.
O residencial é, de fato, um segmento de investimento que surgiu no Sudeste Asiático nos últimos anos, e espera-se que evolua por um caminho semelhante ao que tomou na Polônia há alguns anos.
A maior parte do estoque de moradias no SEE data de antes de 1980 e está em vários estados de obsolescência. A superlotação também é um grande problema tanto na Romênia quanto na Bulgária, sendo a geração do milênio particularmente afetada. Mais de 60% dos jovens de 15 a 29 anos viviam em condições de superlotação na Romênia e na Bulgária em 2017[14], um nível bem acima do dobro da média da UE de 27%. Isso, somado ao tamanho médio de uma residência romena de apenas 43,9 m2, bem abaixo da média da União Europeia de 96 m2, sugere que a superlotação é particularmente grave na Romênia, e a necessidade de acomodação, seja para comprar ou alugar, é particularmente óbvia nesse mercado[15].
Obviamente, um fator determinante importante para a existência da demanda por novas acomodações na prática é a acessibilidade e a disponibilidade de financiamento para aqueles que desejam comprar. Esse último aspecto tem sido abordado na Romênia desde 2009 por meio de várias iterações da iniciativa Prima Casa[16], um programa de garantia de hipoteca do governo. Isso ajudou a impulsionar os empréstimos, de modo que, após anos de contração do crédito, os bancos nacionais voltaram a aumentar seus empréstimos para as famílias[17]. Com as taxas de juros domésticas e em euros próximas de suas mínimas históricas, uma taxa menor de IVA sobre apartamentos novos a preços acessíveis e com depósitos exigidos pela Prima Casa de apenas 5% do valor da propriedade, a acessibilidade das hipotecas tem sido favorável.
Do outro lado da moeda residencial, o setor de PRS, que historicamente representou uma proporção muito baixa do mercado residencial na Europa Central e Oriental, também está começando a se popularizar sob a forma de "vida comunitária". Na verdade, a versão tradicional do PRS, dominante na Europa Ocidental, foi adaptada para atender às exigências locais, com a norma de mercado aceita favorecendo unidades menores (estúdios e apartamentos de um quarto com no máximo 40m2).
O modelo de PRS de "vida comunitária", como é usado na região, envolve unidades totalmente mobiliadas com instalações como academia, lavanderia, segurança e estacionamento, além do fornecimento de serviços públicos e de comunicação. É comum usar contratos de aluguel de 12 meses, com opção de revisão do aluguel a cada vencimento. Esse tipo de acomodação tende a ser popular entre a geração do milênio, estudantes e jovens profissionais, que desejam se mudar para longe de suas famílias.
Institucionalização do mercado
Durante anos, o modelo de PRS existiu à margem na Europa Central e Oriental. O segmento era dominado principalmente por proprietários privados, que, em algumas cidades da Polônia, por exemplo, costumavam responder por até 40% de todas as transações residenciais[18]. O mercado permaneceu inacessível às instituições devido à propriedade fragmentada de ativos, um legado da era comunista.
No entanto, desde 2014, o segmento de PRS na Polônia viu o início de seu processo de institucionalização, com vários investidores, como Catella Real Estate e Bouwfonds Investment Management, entrando no mercado. Esses investidores colaboraram com incorporadoras locais em novos projetos residenciais, com um volume total de investimento superior a € 1 bilhão[19].
É provável que o mercado romeno de PRS siga uma trajetória semelhante, já que a demanda por acomodações do tipo co-living é forte, e já existem vários projetos de PRS de larga escala financiados pelos próprios desenvolvedores e funcionando com sucesso.
Com a clara falta de moradias modernas no SEE, o processo de institucionalização do segmento de PRS em países como a Romênia e a Bulgária será acompanhado por uma onda de novas construções residenciais, à medida que os investidores institucionais reconhecerem todo o potencial de investimento do segmento residencial na região.
Notas de rodapé
[1] Dados de crescimento do PIB real do Eurostat; anualizados e compostos pela CITE Investments
[2] CITE Investments, Allocator Quarterly Q3 2019, "Tim Norman: A Property Practitioner's Perspective"
[3] CITE Investments, Allocator Quarterly Q3 2019, "The SEE Economies" (As economias do Sudeste Asiático)
[4] Legatum, Relatório de Prosperidade da Europa Central e Oriental, 2018
[5] http://business-review.eu/property/offices/first-big-real-estate-transaction-between-romanian-companies-dedeman-took-over-the-bridge-offices-for-eur-200-million-178957
[6] Grupo do Banco Mundial, "Doing Business in the European Union 2017: Bulgária, Hungria e Romênia", 2017
[7] Eurostat, Anuário Regional 2018
[8] Colliers, "A thoroughbred racer", novembro de 2017
[9] Fundação Europeia para a Melhoria das Condições de Vida e de Trabalho, European Jobs Monitor, acessado em fevereiro de 2019
[10] Associação de Empregadores do Setor de Software e Serviços, em SEE News, "Romanian software, IT sector revenue to reach 4.5bn euro in 2018", setembro de 2018
[11] Associação Europeia de Fabricantes Automotivos, "Economic and Market Report - EU Automotive Industry Full Year 2018", fevereiro de 2019
[12] JLL/LaSalle Investment Management, "Global Real Estate Transparency Index 2018"(Índice Global de Transparência Imobiliária 2018)
[13] Colliers, The CEE Investment scene - H1 2018 CEE flows and drivers
[14] Eurostat, https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/-/DDN-20181212-1
[15] Investimentos da CITE na revista Financial Investigator: "Investment for Sustainable Real Estate in South Eastern Europe", outubro de 2018 (pp. 76 - 77)
[16] Comissão Europeia/Observatório Europeu do Setor de Construção, Policy measure fact sheet - Romania First Home Programme, junho de 2018
[17] BERD, A região CESEE vê um progresso constante nos empréstimos bancários, melhorando o acesso ao financiamento e a resolução de NPL, mostram as novas publicações da Iniciativa de Viena, novembro de 2017
[18] REAS "Long-term rental only for a year?" (Aluguel de longo prazo apenas por um ano), novembro de 2018
[19] TPA/REAS "Institutional investments in the Polish private rented sector" (Investimentos institucionais no setor de aluguel privado polonês), 2017